21.06.2013 11:29

Рынок недвижимости Челябинской области. Возможен дальнейший рост, но есть свои риски

Рейтинг: 0
Рынок недвижимости Челябинской области. Возможен дальнейший рост, но есть свои риски
С 6 по 9 июня в Челябинске проходил XVII Национальный конгресс риелторов. В столицу Южного Урала приехали представители 278 риелторских компаний со всей России. В работе форума принял участие губернатор Челябинской области Михаил Юревич. Он рассказал о главных направлениях строительной отрасли. За последние годы Челябинская область по объемам вводимого жилья сделала колоссальный рывок: только в 2012-м году сдано 1, 67 миллиона «квадратов», из них более миллиона в Челябинске. Российская гильдия риелторов также положительно оценила опыт Челябинской области по строительству жилья.  По итогам конгресса редакция Lentachel.ru  опросила ведущих экспертов рынка недвижимости. И вот какими оказались их оценки.
 
В целом позитивное настроение

Арсен Унанян, руководитель агентства недвижимости «Компаньон», вице-президент Российской гильдии риелторов:
- Цена на недвижимость в Челябинске немного снизились, это так. И на мой взгляд, это хорошо, прежде всего для населения. Да и для строителей, лидирующих на рынке, это тоже хорошо. Плохо такое снижение лишь для тех временных игроков, кто хотел быстро заработать и уйти. Для тех, кому по большому счету все равно, на чем зарабатывать.

Согласен, что снижение числа сделок на рынке недвижимости есть небольшое. При том, что сумма денег на банковских счетах граждан только выросла за последнее время. Тому есть свои объяснения.

Не забывайте, что 2012 год по объемам ввода жилья стал рекордным за всю историю. Такой рекорд улучшить очень трудно. Однако, думаю, порядка 800 тысяч квадратных метров жилья в этом году Челябинск введет, несмотря на ожидания кризиса. А область введет в сумме больше миллиона квадратных метров.

Так что у меня в целом позитивное настроение. Хотя прибыли от сделок стало меньше. Но надо понимать, что былая доходность некоторых строительных компаний в 30-40 % - это перебор, это ненормально. Показатель в 20 % - это уже очень хорошо. В конце концов время суперприбылей быстро заканчивается. И приходит время стабильной, регулярной работы, в которой должны учитываться не только желания строителей заработать, но и покупательная способность населения.

Понятно, что себестоимость строительства – 30-31 тысяча рублей за квадратный метр, и сильно ее не снизишь, тут есть свои пределы. С другой стороны, дешевый, но очень плохой по качеству эконом-класс – такое жилье подойдет далеко не всем. 
Вот где у Челябинской области есть явное отставание, так это в малоэтажном строительстве. Есть в России регионы, где в этом секторе сложились давние, хорошие традиции, где есть что посмотреть уже сегодня. В то же время в нашем регионе свои козыри – хорошо развиты курорты, что есть далеко не у всех субъектов.
 
На рынке недвижимости наблюдается диспропорция
 
Станислав Ахмедзянов, генеральный директор компании "Инвест Бизнес Консалтинг" (Челябинск-Москва)
- На рынке недвижимости Челябинской области сегодня отмечается диспропорция. Губернатор Михаил Юревич правильно поставил вопрос о снижении ставок по ипотеке и механизме решения этого вопроса. Жилья строится много, это на самом деле так. Тот же Екатеринбург завидует Челябинску в этом отношении лютой завистью. В то же время снижается покупательная способность населения. По крайней мере, в условиях существующих ставок по жилищным кредитам. Не исключаю кризиса перепроизводства на жилищном рынке.
 
   Кстати, по поводу разговоров о том, что получатели кредитов в конечном счете якобы сильно переплачивают за жилье. Вся эта переплата в ходе многолетних выплат по ипотеке банально съедается инфляцией.
 
  В целом, если говорить о ситуации не только в регионе, но и стране, то прогноз по рынку жилой недвижимости не очень благоприятный. На первичном рынке жилье для среднего покупателя слишком дорого. И в этом смысле в Челябинске на фоне России ситуация еще терпимая. В других регионах дела похуже. Мне приходится работать в разных территориях, могу сравнивать.
 
    На вторичном рынке жилье продается все хуже, потому что с одной стороны, и там цены в определенный момент подросли, с другой, потому что зачастую вторичка менее привлекательна в силу своей изношенности. В большинство квартир на вторичном рынке придется прилично вкладываться при ремонте.
 
Есть ощущение, что на рынке первичного жилья Урала и России скоро закончатся деньги у покупателей. И уже начиная с осени, мы это увидим. Посудите сами, для первого взноса люди нередко брали потребительские кредиты в банках. Но там ставки растут. Под 29-36 % брать кредиты на первоначальный взнос при сделках по жилью  – это стало слишком дорого.
 
В Челябинске есть своя, местная особенность – квартиры-студии. С одной стороны, хорошо, что на рынке есть такое предложение. Эти квартиры относительно недорогие по цене, студии позволяют решить жилищную проблему многим, включая молодые семьи. С другой, потребителям все-таки нужна квартира большей площади. А такие квартиры уже существенно дороже стоят. Происходит определенное насыщение рынка квартирами-студиями. Я бы так сказал, подытоживая: хорошо, что эту часть рынка удовлетворили, но по-моему, уже переудовлетворили 
  
Отдельная проблема – социальные страты. Опять-таки проблема касается не отдельно взятого Челябинска, а всей страны. Скажите, для кого строится многоэтажное жилье, конкретный дом? В большинстве случаев, к сожалению, нет деления на жилье для рабочих или синих воротничков. Все варятся в общей каше. Классы эконом, эконом +, бизнес и элит зачастую размыты. А такой подход не дает людям ощущения комфорта, ощущения своей среды. С точки зрения объемов жилья проблема да, отчасти решается. Но смешение в одном месте разных социальных групп может вести к конфликтам между людьми.
 
В Челябинске из местных проектов безусловный лидер – комплекс «Академ риверсайд». В отличие от многих других новостроек вокруг него есть вся необходимая инфраструктура, он находится недалеко от центра города. Но фактически этот проект не просто лидер, он перетягивает на себя большую часть рынка. И в этом есть свои риски. Вполне допускаю, что нас ждет снижение цен на рынке жилой недвижимости, в т.ч. в секторе строящегося жилья 
 
Рынок недвижимости Челябинской области ждет рост
 
Вахтанг Чикаберидзе, частный девелопер
- Рынок недвижимости Челябинской области в ближайший год, по нашим прогнозам, ждет рост. В этом году будет реализовано объектов на суму около 90 млрд. рублей первичной и вторичной недвижимости, в том числе и загородных объектов.

Что касается общей суммы введенных квадратных метров в регионе по итогам 2013 года, то здесь весь вопрос в том, сколько будет введено реально, а по какому количеству квадратных метров прозвучат только строительные отчеты. В прошлом году я был на нескольких объектах, которые формально считались  сданными в эксплуатацию, но там даже в подъезд попасть было невозможно! А иногда и к подъезду не подойдешь – еще идут строительные работы. Уверен, в цифрах "Объекты, сданные в эксплуатацию в 2013 году», которые мы увидим в конце года,  цифры будут не меньше чем в 2012 году. Надеюсь,  реально сданных и купленных объектов будет больше. Рынок сегодня заполнен сегментом эконом-класса. Челябинску еще очень далеко до насыщения в количественном выражении, но качество жизни в жилых объектах и качество-классность жилых объектов в пределах города мы не увидим в ближайшие годы. Качество жилья мы будем наблюдать за городом в поселках. Ведь для того, чтобы привлечь людей, заставить их потратить на дорогу дополнительно 10-15 минут, надо сделать действительно "классное" предложение. 

Цена квадратного метра в многоэтажных новостройках в конце года будет, на мой взгляд, 44-46 тысяч рублей за квадратный метр. На рынке вторичной недвижимости, возможно, средняя цена будет на уровне 41-42 тысяч рублей за «квадрат».

Что касается серьезных перспектив малоэтажного строительства в регионе, то я уже говорил, что качественный рост возможен именно в этом секторе.
Мы провели очередное исследование объектов жилой недвижимости в мире и можем с уверенностью говорить, что в развитых странах более 70% площадей жилой недвижимости приходится именно на индивидуальное жилье (собственные дома). Нам пока еще очень далеко до этих показателей. Но уверен, другого пути у Челябинской области нет. Если рост доходов населения будет продолжаться, то каждый год доля людей, переезжающих за город, будет расти. В большом городе не комфортно проводить свободное время. За исключением разве что  развлекательных заведений.  В городе будет и дальше усугубляться проблема с парковками, ведь в старом жилом фонде ( а это 80% всей недвижимости) вообще не были изначально предусмотрены парковки. А современные дома строятся из расчета одно парковочное место на 3-4 квартиры. В городе сейчас менее двух метров дорог на человека. А в США, например, более 18 метров на человека. В поселках, которые мы проектировали и выводили на рынок, от 15 до 20 метров дорог на одного жителя. То есть почти американская норма!

Абсолютно нет ощущения перенасыщения рынка недвижимости предложениями. Есть хороший рывок по предложению недвижимости эконом-класса. Но там покупают даже на этапе котлована.
 

Покупательская способность населения в целом растет. Мы предполагаем,  что в этом году должно быть большое количество сделок с недвижимостью. Возможен даже новый максимум -  и по количеству сделок, и по объему. 

596
Популярное
Лента новостей