12.02.2015 11:59

Челябинск 2015. Что нам стоит дом построить

Рейтинг: 0
Челябинск 2015. Что нам стоит дом построить

Без строителей и без строительства города и села перестанут развиваться. Это понятно. Но рост доллара и падение рубля конца прошлого года и начала нынешнего вселило тревоги – как будет идти этот процесс, чем ему можно противостоять, чтобы и строители работали, стройки не замораживались. А желающие приобрести жилье могли это себе позволить и сделать. Что об этом думают в правительстве, что об этом думаю сами строители и банкиры – об этом речь в нашем обзоре, не претендующем на всеохватность проблемы, но, надеемся, дающем точки отсчета в решении возникших проблем.

Фонд у строителей  есть – как им можно распорядиться?
— Как известно у строителей – членов СРО существует компенсационный фонд, — говорит генеральный директор СРО «Союз строительных компаний Урала и Сибири» Юрий Десятков, — В правительстве ищутся варианты, чтобы его можно было использовать в реализации федеральных программ, в частности, по жилью для российской семьи. В сегодняшней ситуации, возможно, это было бы оптимальным решением. Деньги компенсационного фонда накопились немалые, по разным оценкам — от 70 до 80 миллиардов рублей. Это те деньги, которые заплатили строители и которые в течение пяти лет копились на банковских депозитах, работая на финансистов, но не на самих строителей. В этом мы видим определенную несправедливость. Программа «Жильё для российской семьи» — это строительство квартир эконом-класса. Стоимость их должна быть до 30 тысяч рублей за квадратный метр. Или минус двадцать процентов от среднерыночной стоимости «квадрата» по региону. То есть, если говорить о Челябинске, то это примерно — 34 тысячи за квадратный метр для продажи застройщиком. Плюс застройщикам государство обещает компенсировать четыре тысячи рублей с квадратного метра на развитие сетей. Получается цена — 38 тысяч рублей. Застройщик, конечно, теряет около пяти тысяч на квадратном метре, зато у него появляется оптовый покупатель, это дает возможность стабильно существовать и развиваться.

Надо понимать, что прекращение даже временное, финансирования строительства может приводить к появлению обманутых дольщиков, сроки строительства квартир для которых будут сдвинуты. А ведь в это время большинство из этих семей живут, снимая за немалые деньги, жилье.

— Строители в последние годы рассчитывали, что ипотека будет набирать обороты и развиваться. События последнего года показали, что пока столь оптимистично об этом говорить не стоит.

— Процент на ипотечное кредитование вырос. И это, конечно, не способствует финансированию строительства жилья.
Правительство выделит на субсидирование ставки по ипотеке 20 млрд руб.

Для поддержки ипотечного рынка правительство России выделит из бюджета 20 млрд руб. При этом для конечного заемщика ставка составит 13%, речь идет о приобретении жилья только на первичном рынке. Банкам будет компенсировано 5–6 процентных пунктов ставки. Правительство возьмет деньги из госпрограммы «Жилище» и антикризисного фонда правительства. Минстрой совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию и банкирами подготовили проект таких мер. Выделение 20 млрд руб. на субсидирование ставки позволит обеспечить выдачу 400 млрд руб. ипотечных кредитов под 13% годовых на первичном рынке жилья.

Если не поддержать ипотечное кредитование, то выдачи сократятся в 8,5 раза – с 1,7 трлн руб. в 2014 году до 200 млрд руб. в 2015 году, говорится в материалах АИЖК к совещанию, которое было посвящено этой проблеме. Предполагается, что субсидии могут распространяться только на кредиты на покупку квартир в новостройке, срок кредита – до 30 лет, первоначальный взнос – не менее 20%, максимальный размер кредита – 8 млн руб. для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, 3 млн руб. – для остальных регионов.
 
Другие меры
Для решения проблемы валютных заемщиков ЦБ, в свою очередь, предложил при конвертации валютной ипотеки (тело долга, сумма пеней и штрафов) банкам использовать официальный курс иностранной валюты по отношению к рублю на 1 октября 2014 года (39,4 руб./$ и 49,98 руб./€). Это в 1,6 раза ниже текущего курса доллара и в 1,4 раза — курса евро.

Также глава Банка России рекомендует переводить ипотеку по ставкам, соизмеримым с рублевыми жилищными кредитами. Группа депутатов внесла в Госдуму законопроект, допускающий возможность выкупа в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, являющихся предметом залога по ипотечным кредитам. Проект касается заемщиков, попавших в трудную жизненную ситуацию, в том числе инвалидность, неспособность к самообслуживанию в связи с преклонным возрастом, болезнь, сиротство, малообеспеченность, безработица.
По оценкам аналитического центра АИЖК, рынок ипотеки в 2014 году в РФ возрос почти на 25% и достиг пика — выдано около 1 млн ипотечных кредитов на сумму около 1,7 трлн руб.
Локомотив кредитного портфеля - по тормозам или вперед?
- Основным локомотивом в «кредитном портфеле» в прошлом году нашего отделения было жилищное кредитование — это 18 миллиардов рублей, — сообщил Андрей Антонов, заместитель управляющего Челябинским отделением Сбербанка России, — 15 тысяч южноуральцев с нашей помощью смогли приобрести жилье. Нужно отметить, что в прошлом году банк выстраивал партнерские отношения с агентствами недвижимости региона. Понятно, что когда человек ищет квартиру, он обращается сначала в агентство недвижимости, а потом идет в банк за деньгами на нее. Либо – сначала приходит в банк, а потом начинает искать квартиру. Мы стараемся создать систему, при которой будет неважно, куда сначала он приходит. Важно, что будущий владелец квартиры ,может решить свой квартирный вопрос. Так за прошлый год более 300 объектов недвижимости вошли в программу нашего сотрудничества с агентствами недвижимости, прежде всего это первичное жилье. Предлагалось более пяти тысяч аккредитованных квартир, то есть это те квартиры, финансирование которых осуществляется без дополнительного залога. По партнерской схеме в прошлом году около трети наших заемщиков купили квартиру именно в таком формате.

При оценке ипотеки мы всегда оцениваем целый комплекс параметров по заемщику. Это его кредитная история, его возможность обслуживать данный кредит, эти подходы остаются и сейчас. Технология, с помощью которой решается вопрос о выдаче кредита в Сбербанке, называется кредитная фабрика. Есть она в Екатеринбурге, на ней работают кредитные аналитики, которые с помощью анализа сочетания разных факторов, рассматривают каждую поступившую заявку. По ипотеке портфель в регионе у банка превысил 42 миллиарда рублей.

Стоит отметить, говоря об ипотечном кредитовании, что те программы, которые были раньше — МОЛОДАЯ СЕМЬЯ, ВОЕННАЯ ИПОТЕКА — сохраняются и в нынешнем году.

Подавляющая часть ипотечных кредитов в нашем регионе рублевые. Поэтому рост доллара их не затрагивает. В январе ситуация с просроченной задолженностью оказалась даже лучше, чем было это в прошлом году.

Просрочка – это все же констатация, что человек вообще не может платить по кредиту. Чаще всего сталкиваемся с тем, что называется, временные трудности. И работа с таким заемщиком у банка начинается с такого «первого дня». Ищем вариант выхода из ситуации, возможность реструктуризации. Пока все идет достаточно прогнозируемо.
 
Пора вспомнить про «доходные дома»?
Кризис создал нишу для бизнеса «доходных домов», и он может приносить неплохую прибыль
Пора вспомнить про «доходные дома»? Да, пора. К такому выводу пришла экспертная группа кафедры политической экономии Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова. В стране накоплено огромное количество не проданных застройщиками и упавших в цене инвестиционных квартир, ипотека дорожает, а реальные доходы населения – снижаются. При низком качестве многих сдаваемых квартир, скидки и повышение уровня комфорта обеспечат бизнесу успех.

Сдачей жилья в аренду в 2000-2014 годах преимущественно занимались мелкие собственники. «Крупный и средний бизнес брезговали этой сферой, считая дело недостаточно доходным. Причиной был бум ипотечных программ и рост цен на жилье; капитал получал доходы с продаж или ориентировался на рост капитализации. Ныне ситуация другая», — считает заведующий кафедрой политической экономии РЭУ им. Г.В. Плеханова Руслан Дзарасов. По его словам, если аренда и дешевеет в крупных городах (до 5% за 2014 год) из-за перевеса предложения, то спрос на покупку квартир снижается еще быстрее. С падением курса рубля жилье стало особенно переоцененным, так как упали доходы потенциальных покупателей, подорожала и стала более обременительной ипотека. Однако на рынке аренды имеется избыток квартир с низким уровнем комфорта и ранее почти не было конкуренции. Это дает хорошие возможности игрокам с капиталом и недвижимостью.

Спад продаж вторичного жилья уменьшил возможности россиян для покупки новых квартир. «После панического роста спроса на новое жилье в конце 2014 года на рынке восстановился штиль. Причем слабеющий спрос нервирует владельцев инвестиционных квартир, которые сознают огромные потери капитализации и не понимают еще возможностей новых условиях рынка», — отмечает Василий Колташов, сотрудник кафедры политической экономии РЭУ им. Г.В. Плеханова. Согласно его оценке, основная проблема большой части российской недвижимости в том, что она не «работает». Она не приносит доход и не используется, а продажа ее становится все более трудной. Вывод один — она должна войти в реальный оборот.
Для возрождения дореволюционной практики доходных домов в России не требуется крупных капиталовложений. Они уже сделаны. Банки, инвестиционные фирмы и отдельные лица накопили огромное количество квартир и коммерческой недвижимости, спрос на аренду которой падает особенно быстро. В Москве, по данным консалтинговой компании Knight Frank за последний квартал 2014 года, цены на аренду помещений под офисы достигли уровня 2005 года, а процент незанятых помещений составил 28%. Многие из офисных зданий могут быть переоборудованы под съемное жилье. И хотя спрос на аренду жилья тоже снижается, что, прежде всего, указывает на завышенные цены, арендаторов можно привлечь как скидками, так и повышенным уровнем комфорта. Кризис уже создал нишу для бизнеса «доходных домов», и он может приносить неплохую прибыль.

Сергей Денисов, профессор, заведующий кафедрой водоснабжения и водоотведения архитектурно-строительного факультета ЮУрГУ:
– На региональном рынке недвижимости наступит некий режим ожидания, связанный с резким изменением экономической ситуации в стране. Как и бывает в такие периоды, покупатель и продавцы будут проявлять настороженность и ожидать стабилизации ситуации. Со стороны продавцов появится желание резко взвинтить цены, следуя за курсом валюты. Следовательно, предложение недвижимости будет многократно превышать ее спрос. Рост цен на товары текущей потребности при снижении или отсутствии повышения доходов населения приведет к отказу в ближайшей перспективе от планов улучшения жилищных условий. Покупателям в ближайшее время следует смириться с повышением цен на недвижимость на 20–30 процентов. Следует также ожидать увеличение количества обманутых дольщиков в связи с разорением мелких строительных компаний.
 
В целом Челябинская область на фоне других областей Уральского округа выглядит более благополучно, что связано со строительным бумом последних пяти-семи лет. Такая ситуация позволит продержаться на «плаву» и не допустить резкого дефицита жилья еще около двух лет.
 
Григорий Пикус, и.о. заведующего кафедрой технологии строительного производства ЮУрГУ:
– В ближайшее время продолжится тенденция к сокращению продаж на вторичном жилой рынке. Это приведет к резкому снижению продаж и на первичном рынке. Дело в том, что большинство сделок по жилой недвижимости являлось вложением средств в недвижимость с дальнейшей либо перепродажей, либо сдачей в аренду. В настоящее время сдать в аренду жилье очень сложно. Например, только на сайте domchel.ru содержится около 8,5 тыс. объявлений о сдаче в аренду. Продать жилье – еще сложнее. Особенно странным видятся заявления некоторых должностных лиц о том, что жилье в скором времени будет стоить около 30 тыс. руб. за кв. метр. Какой инвестор будет вкладывать в жилье сейчас, если в будущем оно будет дешеветь? Таким образом, жилье сейчас просто неликвидно. Полагаю, что такая ситуация будет продолжаться еще очень долго, до тех пор, пока государство не примет меры по вложению средств в реконструкцию существующих зданий. Только это позволит сохранить строительную отрасль не увеличивая объемы нового жилья.
 
Челябинск – не Москва, у нас население не растет столь стремительно. Строить нужно столько, сколько может переварить рынок. Излишки квадратных метров лишь обрушают отрасль. А что было в последнее время? Пустили на рынок сторонних инвесторов, которые застроили город невообразимым количеством жилья, которое город не сумел переварить за столь короткое время. Нужно ограничивать выдачу разрешений на строительство и требовать от застройщиков решать и социальные проблемы (реконструкция, парковки, детсады и т.д.).

Удастся ли правительству и строителям на местах воспользоваться заявленными возможностями7 Как себя будут вести покупатели жилья? Что ждет строительную отрасли Южного Урала в ближайший год – это узнаем и увидим не сразу. Дом построить – дело непростое и не быстрое, как известно.

Сергей Белковский
 
Панорамные съемки с вертолета Юрия Ермолина.

 

501

Если вы стали очевидцем какого-либо события или просто обнаружили важную новость, присылайте ее нам

Не забудьте подписаться на нас в соцсетях:

Популярное
Лента новостей