21.12.2015 07:40

Челябинская область может стать российским лидером по росту объемов стройиндустрии

В XXI веке в России опять ищут ответ на вопрос «Кто виноват?». В нынешнем кризисе, в том, что Россия оказалась в кольце санкций, в том, что богатая природными ресурсами страна живет бедно… Мало кто при этом задумывается над вопросом «Что делать»?

Рейтинг: 0
Челябинская область может стать российским лидером по росту объемов стройиндустрии

Lentachel.ru начинает серию материалов, подготовленных в ходе общения с известными на Южном Урале предпринимателями, учеными, общественными деятелями. Возможно, общими усилиями удастся найти ответ на вопрос, что делать. Первым сегодня высказывается руководитель комитета по градостроительству и вопросам строительной отрасли Челябинского регионального совета ОПОРы России, девелопер Андрей Бодрягин. Рынок строящегося жилья - У меня простой ответ на вопрос «Что делать?». И в этом ответе нет ничего оригинального. Для многих он очевиден. Чтобы преодолеть нынешний кризис, надо стимулировать потребителей. Не производителей и не банки, а именно потребителей. Это даст больший эффект и это намного дешевле. Надо понимать, что без стимулирования спроса экономика не вырастет. Потребителям сегодня банально не хватает денег. Есть такой термин – дискреционная доля в доходах населения. Говоря академическим языком, дискреционный доход – это часть чистого дохода потребителя, предназначенная для расходов по собственному усмотрению после всех обязательных расходов (например, налоги) и расходов на удовлетворение первостепенных жизненных потребностей (на оплату жилья, на еду, одежду и пр). Уже из дискреционной доли в доходах выплачиваются кредитные платежи за автомобиль, ипотечные кредиты за жильё, оплачиваются расходы на досуг, отпуск. Их может себе нынче позволить далеко не каждый. В то же время за счет такой категории расходов населения живет половина бизнеса. В том числе вся сфера сервиса. Могу привести такой пример: между Челябинском и Екатеринбургом разница в доходах + 40 %. Хотя по размеру населения города не сильно отличаются. Но с учетом такой разницы в доходах обороты В-2-С бизнеса в Екатеринбурге в три раза превышают челябинские! Возьмем Россию в целом. За 10 месяцев 2015 года в стране выдано 526 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 870 миллиардов рублей. В год сейчас в России продается примерно 1,3 миллиона квартир. 85 % из них покупаются в ипотеку. В развитых странах эта доля еще выше и зачастую превышает 95 % от общего числа сделок на рынке жилья. При этом заметим, что в сегодня России средняя ставка по ипотечному кредиту – 13,5 %. Факт: если бы процентная ставка по ипотеке опустилась бы до 7 %, то количество семей, покупающих жилье, увеличилось бы в целом по стране сразу на 60%! То есть рынок жилья достиг бы астрономических значений в 150 млн.кв.м. в год! Челябинский рынок смог бы легко преодолеть отметку в 1,5 млн кв. м проданного жилья ежегодно. Понятно, что до значений европейских ипотечных ставок наши банки в условиях высокой инфляции опустить ставки за счет собственных резервов не смогут. Но есть другой путь – субсидии для ипотечных заемщиков со стороны государства. Возможно, возникли бы проблемы уже с другой стороны. Справятся ли строители с таким объемом заказов? В то же время был бы явный стимул для развития у строительной отрасли. Плюс, не забывайте, стройка дает возможности развития еще минимум для 12 отраслей. Это кроме привычных предприятий, которые выпускают кирпич и другие стройматериалы, так называемые «предприятия вне строительного цикла» -- проектировщики, изыскатели, риэлторы, аналитики, рекламщики и пр. Сегодня ситуация откровенно удручающая. По данным национальной ассоциации геодезических изысканий, в этом году произошел обвал их сегмента рынка на 70 %. Это катастрофа. Значит, в будущем году на 70% будет меньше подготовленных участков для строительства. В то же время, по данным ОПОРы России, на создание системы госсубсидий для ипотечных заемщиков нужно всего 80 миллиардов рублей, примерно по одному миллиарду на регион. Правительство и Законодательное собрание Челябинской области могли бы показать пример всей стране, приняв областной закон по субсидированию ипотеки, тем самым выведя область в лидеры по росту стройиндустрии . Такие действия также положительно скажутся на увеличении доли строительной отрасли в ВРП региона, подняв ее с нынешних 11% до 15-18%. Челябинск и другие крупные города области с более-менее устойчивым бюджетом могут внести свою лепту в стимулирование спроса, сделав на 2-3 года каникулы на налог на имущество физлиц, если покупка жилья состоялась в период 2016-2017 годов. Это местный налог, который регулируют муниципалитеты. Давайте сравним с суммами господдержки, которая оказывается во время наших кризисов крупным компаниям. Давайте сравним со стоимостью мегапроектов, в которых то и дело вскрываются факты миллиардных хищений. Есть ещё два предложения по стимулированию строительной отрасли. Сегодня регион может выступить крупным покупателем недвижимости, если начнет активно развивать проблему ликвидации ветхоаварийного жилья. На сегодня в Челябинске таковым числится 150 тыс. кв.м, а в области 1,3 млн! Причем в Стратегии-2020 региональным Минстроем было обозначено увеличение этих показателей по области до 8 млн. кв.м. всего лишь через 5 лет! С этой проблемой совершенно реально справиться, нацелившись на выкуп у строительных компаний большого объема нового жилья. Кроме того, в рамках переселения нужно создавать большой Маневренный Фонд. Для этих целей подойдет выкуп регионом вторичной недвижимости у граждан, которые, в свою очередь, тоже будут приобретать новое жильё по льготным ипотечным программам. Оба этих действия значительно помогут как рынку недвижимости, так и стройиндустрии в целом!. Останется лишь внедрить программу повышения качества жилья. И здесь у государства также достаточно много рычагов – нужно просто обратиться к опыту соседа Екатеринбурга. На днях Минфин России отозвал письмо, касающееся налоговых вычетов. Теперь страховые взносы можно вычитать полностью из налогов. Налицо первый пример того, что государство начинает стимулировать потребителей. Работодатели с удовольствием будут тратить деньги на поддержку своих работников. Рынок вторичного жилья Помимо строящегося жилья существует еще рынок вторичного жилья. И на нем ситуация еще хуже. В Челябинске 80 % квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке, по возрасту старше 15 лет. Их сегодня никто не покупает не только из-за моральной устарелости, но в том числе и из-за недоступности ипотеки для такого типа жилья. Но если государство будет субсидировать, выплачивать продавцам «вторички» часть запрашиваемой ими суммы (чтобы квартиры на этом рынке были доступнее квартир на первичном рынке), рынок очнется. И в этой связи ОПОРА России предлагает распространить инструменты поддержки на квартиры хотя бы не старше 3-х лет. Реструктуризация Отдельно стоит сказать о тех людях, кто сегодня из-за кризиса попал в долговую кабалу перед банками. Одни потеряли работу, у других произошел несчастный случай. Ситуации могут быть разными. А результат один – начинаются просрочки выплат по кредитам. И эти долги растут в России сегодня как снежный ком. Без особой перспективы для должников выпутаться. Ну разве что пойти на процедуру банкротства, которая имеет ряд неприятных последствий. В то же время если бы существовала государственная программа реструктуризации, это могло бы стать поддержкой для многих. Люди бы знали, что в случае возникновения жизненных трудностей государство их не бросит, поможет. Тогда и желающих покупать те же квартиры было бы куда больше. Сейчас зачастую сами застройщики предоставляют в течение одного-двух лет своим покупателям помощь в оплате двух-трех месячных платежей в ситуациях потери работы, временной нетрудоспособности и т.д. Но это частные случаи. Наше предложение – создать Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов в структуре АИЖК для предоставления возможности заемщикам однократно реструктурировать свой ипотечный заем, в случае наступления финансовых трудностей. На эти цели в масштабах страны потребуется всего два миллиарда рублей в год. Такое Агенство необходимо безотлагательно организовать и в структуре регионального АИЖК Стоит напомнить, что в Америке выход из Великой депрессии в 30-х годах ХХ века удалось найти именно через стимулирование спроса. Хотя несколько иным образом. Государство становилось потребителем товаров и услуг в условиях, когда у населения не было денег.

992
Популярное
Лента новостей