-5°
Сообщить новость

Берут измором? Лестницу в офисном здании оформили в частную собственность и не пускают других собственников

04.12.2018 16:42

Вопросы, связанные с собственностью, для современных предпринимателей, наверное, самые болезненные. Ситуация, которая сложилась в офисном здании на улице Худякова в Челябинске показывает, что при желании оформить в собственность можно фактически что угодно, включая даже объекты общего пользования в офисных зданиях. К чему это может привести? Редакция Lentachel.ru разбиралась в деталях необычной ситуации.

Поделиться
Отправить
Отправить
Рубрика: Общество
Драка у входа в офисное здание на улице Худякова Драка у входа в офисное здание на улице Худякова

Началось все с покупки компанией «Алтай-мотор» (она зарегистрирована в Республике Алтай, но бизнес ведет сейчас в Челябинске) офисного помещения площадью 800 квадратных метров на улице Худякова, 12, строение 1 – на третьем этаже здания. Тогда еще Владимир Михайлов, руководитель компании, не знал, что именно это обстоятельство (третий этаж) окажется роковым. Поскольку дойти до офиса ему и его сотрудникам предстояло, естественно, по лестнице, мимо первого и второго этажей. Прямого входа на третий этаж нет.

Поначалу ничто не предвещало проблем. Фирма «Алтай-мотор» въехала в свой новый офис, обустроилась. 67 сотрудников начали работать.

Но 27 июля на входной двери, ведущей к единственной в здании лестнице, вдруг появился магнитный замок. Представители «Алтай-мотор» долго не могли попасть в свое помещение. Стали разбираться, в чем дело. Оказалось, решение принято ИП Андреем Кострюковым (проживает в Москве), владельцем 1-го и 2-го этажей в этом же здании.

Кострюков, оказывается, приобрел в собственность не только два этажа, но еще и лестницу! Причем, уже после покупки упомянутой компанией «Алтай-Мотор» помещения на третьем этаже ! Очевидно, что лестницы и инженерные сети относятся к общему имуществу здания. Собственник третьего этажа фактически с момента приобретения офисных площадей стал совладельцем лестниц и инженерных сетей. Однако в случае с данным офисным зданием все иначе. Кострюков, купив помещения на 1 и 2 этажах, решил, что это дает ему право распоряжаться доступом к инженерным сетям здания. И его представитель предъявил соответствующий документ.

С августа на входе в здание появились сотрудники охранного предприятия «Защита». Они закрыли доступ владельцу 3-го этажа и сотрудникам компании «Алтай-мотор» в помещение, которое вообще-то является собственностью компании.

Теперь каждый рабочий день на входе в это здание начинается однотипно. Сотрудники компании «Алтай мотор» подходят ко входу в здание, охрана говорит, что их не пустит, пока не будет дано указание собственника лестницы! Работникам предприятия удается прорываться на свое рабочее место, однако всякий раз это выливается в неприятные беседы, словесные и даже физические конфликты. Несколько раз дело доходило до драк. Пострадавшие сотрудники «Алтай мотор» фиксировали полученные травмы в травмпункте.

По факту таких ЧП в данный офис неоднократно приезжала полиция. Реальных мер к разрешению конфликта стражами порядка принято не было. Уголовных дел по факту таких драк пока, по нашим данным, не возбуждено. Возможно, полиция ждет, когда кого-то здесь покалечат или убьют?

Пока полицейские пока по таким вызовам ограничиваются рапортами. В некоторых из них, подтверждается, что Кострюков является собственником лестничных маршей.

Что интересно, письменных претензий владелец 1 и 2 этажей до сих пор не предъявлял. В то же время управляющая компания «ПиЭм» ( с ней у Кострюкова подписан договор на управление офисным центром) однажды пыталась заварить входную дверь в офис «Алтай мотор». Неоднократно в помещении на 3-м этаже отключали отопление. Вода, уточним, была отключена еще 23 августа и ее нет до сих пор. С 08 по 15 октября была отключена канализация санузлов 3-го этажа путем демонтажа части канализационного стояка, проходящего через 2-й этаж. Обстановка на 3-м этаже уже давно напоминает условия работы в прифронтовой полосе.

Интересный момент запечатлен на некоторых фотографиях, сделанных на лестнице в этом многострадальном офисном здании. Например, подъем на 3-й этаж, случалось, перегораживали колючей проволокой! Представители Кострюкова объясняли, что так они защищают свою собственность от незаконных посягательств.

«Алтай мотор» подал иск в суд. В исковом заявлении указано требование: «обязать ответчика устранить препятствия в пользовании истцом своей собственностью: «помещением 29» с кадастровым номером 74:36: 0515005:752 по адресу: Челябинск, ул. Худякова, д. 12, путем предоставления прохода к данному помещению.». Кроме того, истец требует признать его право долевой собственности на лестницу.

В иске есть ссылка на постановление пленума Высшего арбитражного суда (ВАС) России от 2009 года. Согласно документу лестницы и лестничные марши относятся к общему имуществу здания. Казалось бы, все понятно.

В то же время Владимир Фиронов, представитель Кострюкова, в беседе с редактором Lentachel.ru подтвердил, что лестница в этом здании действительно находится в собственности (!) Кострюкова, причем, право собственности зарегистрировано в установленном порядке, поэтому никакие законы в данном случае не нарушаются. Получается, что Кострюков был добросовестным приобретателем.

Фиронов уточнил: «все эти документы есть у наших оппонентов». И напомнил, что арбитражный суд уже четырежды отказывал компании «Алтай мотор» в обеспечительных мерах. К слову, обеспечительные меры истец предлагал очевидные в такой ситуации - запретить ИП Кострюкову препятствовать сотрудникам ООО «Алтай Мотор» в пользовании спорным помещением №34 (то есть лестницей) до вынесения судом решения.

Фиронов также сделал неожиданное дополнение. Мол, пленум Высшего арбитражного суда – не закон, что этот документ носит лишь рекомендательный характер. И поэтому не является обязательным к исполнению! Тут хотелось бы, конечно, сказать, что вообще-то суды у нас выносят решения на основании законов.

Пока конфликт, возникший фактически на пустом месте, остается в подвешенном состоянии. «Алтай Мотор» требует обеспечительных мер на период рассмотрения иска по существу. Поскольку работать же как-то надо! Арбитражный суд отказывается пока удовлетворять требование компании. Включая суд апелляционной инстанции. Судьи указывают, что требования об обеспечительных мерах не соответствуют предмету иска.

Так или иначе страдают сотрудники алтайской компании (некоторые уже увольняются). Устраиваясь на работу, они, понятное дело, не планировали каждый день прорываться на рабочее место с боем. Страдали также сотрудники фирмы-арендатора части помещений на 3-м этаже. Впрочем, недолго. Арендатор в итоге договор аренды расторг - ввиду фактической невозможности использовать помещение.

Наверное, для охранников здания тоже в этом конфликте мало приятного. Они, такое ощущение, не очень понимают причины противостояния. Однако вынуждены исполнять распоряжения руководства. А в итоге это и для них может обернуться неприятностями. Особенно если «Алтай мотор» выиграет суд по существу.

Очевидно одно: создан опасный прецедент. Теперь в любом офисном здании (а в Челябинске их десятки) владелец 1-2 этажей, выходит, запросто сможет оформить в собственность всю лестницу здания и потом закрывать проход владельцам других помещений? А чтобы проход открыть, станет, видимо, требовать оплату (размер установит сам)?

Конечно, возникает вопрос прежде всего к госоргану, который зарегистрировал лестницу в частную собственность. Потому что одно дело – желание предпринимателя Кострюкова. И совсем другое – официальная бумага, выданная регистрирующим госорганом.

Чего сейчас добивается ИП Кострюков, создавая нешуточные проблемы владельцу помещений на 3-м этаже, пока неясно. Его требования четко так и не озвучены. Сам он на месте ЧП не появлялся. Представители «Алтай мотор» говорят, что получали договор с требованием оплаты 48 тысяч рублей за пользование инженерными сетями в месяц. И утверждают, что хоть и возмущались по поводу суммы, но подписали его. Однако подписи Кострюкова на этом договоре, представленном от его имени, так и не появилось. Потом вроде бы возникало устное требование к «Алтай Мотор» продать помещение на 3-м этаже. Однако письменного предложения опять же не было.

Стоит отдельно сказать, что в свидетельстве о регистрации права собственности компании «Алтай мотор» указано: проход на 3 этаж по лестнице. И тем не менее проблема с доступом в помещение у собственника существует по сей день. Получается, что одна «зеленка» противоречит в некоторой части другой. «Алтай мотор» уже предлагал Кострюкову подписать договор о совместном содержании общего имущества: лестницы, инженерных сетей, крыши. Но тот отказался.

По словам вышеупомянутого Фиронова, можно предположить, что в случае вынесения решения арбитражного суда о свободном доступе на 3-й этаж представителей «Алтай мотор», оно будет исполнено. Но пока решения по существу областной арбитражный суд, повторимся, не выносил.

В упомянутом постановлении пленума ВАС РФ содержится ссылка на корень проблемы: «Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.».

Очень интересно, каким в итоге будет решение арбитражного суда по существу этого дела. И хотелось бы понимать логику того же Росреестра. На чем все-таки было основано решение зарегистрировать ранее в частную собственность лестничный марш в офисном здании, если пленум Высшего арбитражного суда относит лестницы и лестничные марши к общему имуществу здания? Интересно также, могут ли в Челябинске такие ситуации повториться с другими компаниями и офисными зданиями? И разумеется, хотелось бы знать, есть ли общероссийская судебная практика на сей счет. Или такая практика формируется прямо сейчас, на наших глазах?

В пресс-службе ГУ МВД по Челябинской области редакции Lentachel.ru подтвердили, что в курсе конфликта по вышеуказанному адресу. И действительно отсюда несколько раз поступали сигналы, и полицейским приходилось выезжать на место событий, оформлять по этому поводу соответствующие документы. Пока по принятым заявлениям ведутся проверки.

Прокуратура по поводу инцидентов в данном офисном здании подготовила представление в полицию города об устранении нарушений законодательства.

Пресс-служба регионального управления Росреестра прислала редакции Lentachel.ru развернутый комментарий по вышеописанной ситуации:

- Государственная регистрация права собственности на указанные в статье объекты недвижимости была проведена в соответствии с законодательством Российской Федерации, действующим на момент ее осуществления. Изначально в 2006 году помещение, расположенное в здании по ул. Худякова, 12, находилось в собственности одного лица. В состав указанного помещения входили лестничные марши, обеспечивающие доступ ко всем помещениям на различных этажах. Впоследствии собственник разделил свое помещение и образовал из него несколько самостоятельных помещений, в том числе помещение с лестничными маршами, оформив все в свою собственность. Таким образом, помещение с лестничными маршами обеспечивало доступ только в определенные помещения, принадлежащие одному правообладателю.

В указанный период времени в законодательстве РФ содержалось понятие общего имущества только применительно к многоквартирным домам (ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, законом прямо не были урегулированы, какие-либо разъяснения по данному вопросу отсутствовали.

Поэтому при регистрации прав на спорные помещения не имелось оснований для установления режима «общего имущества», тем более, что на момент регистрации все образованные помещения принадлежали одному собственнику.

Гражданским кодексом РФ установлено, что не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (ч.1 ст.10 Гражданского кодекса РФ).

Учитывая это, собственник имущества, продавая впоследствии свои помещения, должен был действовать добросовестно, предоставив покупателям возможность прохода через помещения с лестничными маршами.

Разъяснения о возможности применения норм, касающихся общего имущества многоквартирного дома, к отношениям, возникающим по поводу общего имущества нежилого здания, были даны только в 2009 году. Согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к указанным отношениям должны применяться нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с п. 9 вышеуказанного Постановления Пленума ВАС РФ, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в него, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. Учитывая изложенное, правообладатель помещений, расположенных на третьем этаже здания по ул. Худякова, д. 12, в целях обеспечения доступа к общему имуществу вправе обратиться в суд с соответствующим иском.

Поделиться
Отправить
Отправить
Популярное
Лента новостей

Нашли опечатку?